Projekt- und Rechtsformen

Gemeinschaftliche Wohnprojekte können in verschiedenen Eigentumsformen realisiert werden. Die Wahl der Rechtsform wird beeinflusst von den kurz- und langfristigen Zielen, die sich eine Gruppe setzt. Diese betreffen u.a. die Entscheidungsstrukturen und die Vorstellungen zu den längerfristigen Perspektiven des Projekts. Ein wichtiges Kriterium für die Wahl der Rechtform sind aber auch die finanziellen Rahmenbedingungen der Gruppenmitglieder.

Die meisten Wohnprojekte werden entweder in der Form der Mietergemeinschaft, der Baugemeinschaft oder der Genossenschaft gegründet. Darüber hinaus gibt es Sonderformen.

Mietergemeinschaften

Zusammenschlüsse von Menschen, die ein gemeinschaftliches Wohnprojekt zur Miete realisieren wollen. Anders als bei Baugruppen oder Genossenschaften ist hier kein Einsatz von Eigenkapital erforderlich.

Mietergemeinschaften brauchen einen Investor, einen sozialen Träger oder eine Wohnungsbaugesellschaft, als Partner der bereit ist, eine Gruppe bereits an der Planung des Gebäudes und später an einzelnen Elementen der Bewirtschaftung zu beteiligen.

Rechtsform

Als geeignete Rechtsform, um innerhalb der Gruppe Verbindlichkeit über gemeinsame Ziele herzustellen bietet sich die Gründung eines Vereins an. Diese Ziele werden in der Satzung festgeschrieben und regeln z.B.  gegenseitige Verpflichtungen der Mitglieder über Nachbarschaftshilfe und weitere Interessen die Gemeinschaft betreffend.

Für die Gründung eines Vereins spricht zudem, dass dieser als verbindlicher Kooperations- und Verhandlungspartner gegenüber einem potenziellen Vermieter oder Investor auftreten kann. Mit diesem schließt der Verein einen Kooperationsvertrag ab in dem z.B. die Bereitschaft, eine Gruppe bereits vor der Realisierung an der Planung eines Hauses zu beteiligen sowie die Mitsprache bei der Vergabe frei werdender Wohnungen festgeschrieben wird.

Finanzierung und Förderung

Als Mitglied einer Mietergemeinschaft sind in der Regel keine finanziellen Beiträge für den Bau eines Gebäudes aufzubringen. Sollte der Vermieter einer Planungsbeteiligung zustimmen, könnte er sich zum Bau z.B. von Gemeinschaftsräumen bereit erklären oder auch zur Berücksichtigung von Sonderwünschen bei der Ausstattung der eigenen Wohnung. Dies kann Kosten nach sich ziehen, die von der Mietergemeinschaft (Mieterverein) oder einem/einer einzelnen Mieter/in zu tragen sind.

Unter dem Dach eines Vereins kann eine Mietergemeinschaft Beiträge einsammeln, die z.B. für die Ausstattung eines Gemeinschaftsraums oder gemeinsame Aktivitäten genutzt werden. 

Mietergemeinschaften lassen sich für alle Einkommensgruppen realisieren. Wichtig ist die frühzeitige Abklärung mit dem Investor bzw. der Wohnungsbaugesellschaft, ob und in welchem Umfang die Errichtung geförderter Wohnungen vorgesehen ist.

Gemeinschaftseigentum (Genossenschaft)

Genossenschaftliches Wohnen ist der dritte Weg zwischen Miete und Eigentum. In einer Genossenschaft schließen sich Menschen zusammen, die Gemeinschaftseigentum, meist im Geschosswohnungsbau, realisieren wollen. In der Regel sind Gemeinschaftsräume und Gästezimmer integraler Bestandteil des Konzepts. Genossenschaftsmitglieder finanzieren den Bau ihres Hauses gemeinsam. Den Genossenschaftsmitgliedern werden Wohnungen zur lebenslangen Nutzung überlassen.

Genossenschaften können sich auf die Errichtung und Bewirtschaftung einzelner Wohnprojekte beschränken, sie können aber auch Zug um Zug weitere Projekte planen und realisieren, zum Beispiel in Form einer Dachgenossenschaft.

Rechtsform

Die Baugenossenschaft ist eine Solidargemeinschaft von Menschen, die sich zum Zweck des Baus eines gemeinsamen Hauses zusammenschließen. Genossenschaften arbeiten nach dem Demokratieprinzip: Jedes Mitglied hat eine Stimme, unabhängig von der Zahl der gezeichneten Geschäftsanteile. Organisation und Arbeitsweise sind im Genossenschaftsgesetz geregelt. Ähnlich einem Verein wählen die Mitglieder einen Vorstand, der die Geschäfte führt. Die Genossenschaft ist verpflichtet sich einem Prüfungsverband anzuschließen, der die Gründung unterstützt und in regelmäßigen Abständen eine Prüfung durchführt. Ein positives Prüfungsergebnis erleichtert die Kreditaufnahmen und die Gewährung günstiger Zinskonditionen.

Finanzierung und Förderung

Die Genossenschaftsmitglieder sind Eigentümer/innen und Nutzer/innen ihres Gebäudes in einer Person. Die Genossenschaftsmitglieder erwerben Genossenschaftsanteile, um das erforderliche Eigenkapital für die Finanzierung ihres Hauses aufzubringen. Die wohnenden Mitglieder zahlen eine monatliche Nutzungsgebühr, die im Wesentlichen zur Zahlung von Zins und Tilgung für die Baudarlehen dient.

Die Stadt München stellt Genossenschaften Grundstücke zur Verfügung auf denen neben frei finanzierten auch geförderte Wohnungen für unterschiedliche Einkommensgruppen realisiert werden können.. Genossenschaftsmitglieder, die eine geförderte Wohnung beziehen möchten benötigen einen Berechtigungsschein vom Amt für Wohnen und Migration, Wohnungsamt.

Informationen zur Gründung: http://www.wohnungsgenossenschaften-gruenden.de/

Einzeleigentum (Baugemeinschaft)

Eine Baugemeinschaft (auch Baugruppe oder Bauherrengemeinschaft) ist der Zusammenschluss mehrerer privater Bauherren, die gemeinsam selbstgenutztes Wohneigentum meist im  Geschoßwohnungsbau realisieren. Durch den Verzicht auf einen Bauträger können so Kosten  eingespart werden. Das gemeinschaftliche Bauen und Bewohnen von individuellem Wohneigentum steht hier meist im Vordergrund. Es erfolgt unter Beteiligung der Bauherren an der Planung und deren Einflussnahme an der Umsetzung individueller und gemeinschaftlicher Wohnbedürfnisse sowie ökologischer Ziele. Neben der eigenen Wohnung wird durch die Baugemeinschaft und deren Zielsetzungen auch die nachbarschaftliche Gemeinschaft mitgestaltet.

Rechtsform

Die häufigste Rechtsform für die Planungs- und Bauphase einer Baugemeinschaft ist die GbR, die nach der Bauphase in eine Eigentümergemeinschaft nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) übergeht. Je nach Projektzielen, die die Gemeinschaft verfolgt sind auch anderen Rechtsformen wie z. B. eine GmbH und Co KG denkbar.

Finanzierung und Förderung

In der Baugemeinschaft kümmert sich  jedes Mitglied individuell um die Finanzierung der eigenen Wohnung. In der Regel wird hier ein Eigenkapital von mindestens 10 bis 20 Prozent der kalkulierten Erstellungskosten benötigt.

Die Stadt München bietet Baugemeinschaften Grundstücke an, auf  denen auch durch das München Modell geförderte Wohnungen realisiert werden können.