Die Kooperations-Veranstaltung der mitbauzentrale zusammen mit dem BDA Bayern am 19.11.2025 war bis auf den letzten Platz gefüllt. Die Autoren der Handreichung Office2Housing – Prof. Dr. Rudolf Hierl, Cornelius Mager und Rainer Hoffmann vom Bund Deutscher Architekten – stellten vor, welche Chancen im Umbau von Bürogebäuden zu Wohnungen liegen, welche baulichen Voraussetzungen erfüllt sein müssen und worauf bei der Projektentwicklung besonders zu achten ist.

Büroflächen als Chance für neuen Wohnraum

Ein zentrales Argument für die Umnutzung ist das beträchtliche Potenzial leerstehender Büroflächen: In München stehen derzeit rund zehn Prozent der Büroflächen leer – genug, um etwa 6.300 neue Wohnungen zu schaffen. Bürogebäude eignen sich aufgrund ihrer Gebäudetiefen und Grundrissstrukturen grundsätzlich gut für die Wohnnutzung; häufig lassen sich daraus hochwertige und funktionale Wohnungsgrundrisse entwickeln.

Bei der Suche nach geeigneten Objekten müssen jedoch einige Schlüsselfaktoren geprüft werden: die Schadstoffbelastung, der energetische Zustand sowie das Tragwerk. Vor allem Gebäude aus den 1950er- und 1960er-Jahren weisen oft sehr dünne Geschossdecken auf, die für den heutigen Schallschutz im Wohnungsbau nicht ausreichen.

Auch planungsrechtliche Aspekte spielen eine entscheidende Rolle: Zwar ist das Baurecht grundsätzlich darauf vorbereitet, Umnutzungen von Büro- zu Wohnraum zu genehmigen, doch muss auch die umgebende Nutzung passen – Gebäude in reinen Gewerbegebieten scheiden daher meist aus. 

Wirtschaftlichkeit als größte Hürde

In der Diskussion wurde deutlich, dass die technischen und baurechtlichen Herausforderungen lösbar sind. Die größten Herausforderungen liegen jedoch in der Verfügbarkeit der Immobilien, die meist in Immobilien-Fonds gebunden sind und in der wirtschaftlichen Umsetzung. Büroflächen lassen sich in der Regel vollständig vermieten und erzielen deutlich höhere Mieten als Wohnungen, bei denen nur die reine Wohnfläche vermietet wird, etwa 75 bis 80 Prozent des Gebäudes. Dadurch ist die Wohnungsnutzung für Eigentümer oft weniger attraktiv. Ansätze, um diese Hürde zu überwinden, könnten der Erwerb eines Gebäudes im Erbbaurecht oder die langfristige Anmietung eines Objekts zu günstigen Konditionen sein – verbunden mit der Erlaubnis, die Immobilie zu Wohnraum umzubauen.

Perspektiven aus der Podiumsdiskussion

Wohnungen mit reduziertem Standard, alternative Wohnformen und flexible Grundrisslösungen könnten ein Ansatz sein, bezahlbaren Wohnraum in Bürogebäuden zu errichten. Der Gesetzgeber hat mit dem sogenannten „Bau-Turbo“ und “Gebäudetyp e” Möglichkeiten hierfür geschaffen. Genossenschaften wären geeignete Partner für die Umsetzung.

An der abschließenden Podiumsdiskussion nahmen neben den Autoren auch Arne Lorz, Abteilungsleiter der Stadtentwicklungsplanung, Thomas Rehn, Leiter der Lokalbaukommission, sowie Christian Hadaller, Vorstand der Wohnungsgenossenschaft Kooperative Großstadt, teil. Alle waren sich einig: Der Umbau von Büroflächen zu Wohnungen ist technisch machbar, baurechtlich umsetzbar und ein Baustein, um in München dringend benötigten Wohnraum zu schaffen.

Die mitbauzentrale organisiert in absehbarer Zeit eine Folgeveranstaltung.