Projekt- und Rechtsformen

Gemeinschaftliche Wohnprojekte können in verschiedenen Eigentumsformen realisiert werden. Die Wahl der Rechtsform wird beeinflusst von den kurz- und langfristigen Zielen, die sich eine Gruppe setzt. Diese betreffen u.a. die Entscheidungsstrukturen und die Vorstellungen zu den längerfristigen Perspektiven des Projekts. Die finanziellen Rahmenbedingungen der Gruppenmitglieder sind ein weiteres wichtiges Kriterium für die Wahl der Rechtsform.

Die meisten Wohnprojekte werden entweder in Form einer Mietgruppe, einer Baugemeinschaft oder einer Genossenschaft gegründet. Darüber hinaus gibt es Sonderformen.

Mietgruppe

Zusammenschlüsse von Menschen, die ein gemeinschaftliches Wohnprojekt zur Miete realisieren wollen. Anders als bei Baugruppen oder Genossenschaften ist hier kein Einsatz von Eigenkapital erforderlich.

Mietgruppen brauchen Investoren, einen sozialen Träger oder eine Wohnungsbaugesellschaft als Partnerin. Dieser muss bereit sein, eine Gruppe bereits an der Planung des Gebäudes und später an einzelnen Elementen der Bewirtschaftung zu beteiligen.

Rechtsform

Um innerhalb einer Gruppe Verbindlichkeit über gemeinsame Ziele herzustellen, bietet sich die Gründung eines Vereins an. Diese Ziele werden in der Satzung festgeschrieben und regeln z.B. gegenseitige Verpflichtungen der Mitglieder über Nachbarschaftshilfe.

Für die Gründung eines Vereins spricht zudem, dass dieser als verbindlicher Kooperations- und Verhandlungspartner gegenüber potenzieller Vermieter oder Investoren auftreten kann. Mit den Investoren schließt der Verein einen Kooperationsvertrag ab. Dort wird festgehalten, eine Gruppe bereits an der Planung eines Hauses zu beteiligen oder ihr ein Mitspracherecht bei der Vergabe frei werdender Wohnungen zu gewährleisten.

Finanzierung und Förderung

Als Mitglied einer Mietgruppe sind in der Regel keine finanziellen Beiträge für den Bau eines Gebäudes aufzubringen. Sollte der Vermieter einer Planungsbeteiligung zustimmen, könnte er sich zum Bau z.B. von Gemeinschaftsräumen bereit erklären oder Sonderwünsche bei der Ausstattung der eigenen Wohnung berücksichtigen. Dies kann Kosten nach sich ziehen, die von der Mietgruppe (Mieterverein) oder einem/einer einzelnen Mieter/in zu tragen sind.

Unter dem Dach eines Vereins kann eine Mietgruppe Beiträge einsammeln, die etwa für die Ausstattung eines Gemeinschaftsraums oder gemeinsame Aktivitäten genutzt werden. 

Mietgruppe lassen sich für alle Einkommensgruppen realisieren. Wichtig ist die frühzeitige Abklärung mit dem Investor bzw. der Wohnungsbaugesellschaft, ob und in welchem Umfang die Errichtung geförderter Wohnungen vorgesehen ist.

Hier können Sie das Faltblatt "Mietgruppen für München" ansehen.

Gemeinschaftseigentum (Genossenschaft)

Genossenschaftliches Wohnen ist der zweite Weg zwischen Miete und Eigentum. In einer Genossenschaft schließen sich Menschen zusammen, die Gemeinschaftseigentum, meist im Geschosswohnungsbau, realisieren wollen. In der Regel sind Gemeinschaftsräume und Gästezimmer integraler Bestandteil des Konzepts. Genossenschaftsmitglieder finanzieren den Bau ihres Hauses gemeinsam. Den Genossenschaftsmitgliedern werden Wohnungen zur lebenslangen Nutzung überlassen.

Genossenschaften können sich auf die Errichtung und Bewirtschaftung einzelner Wohnprojekte beschränken, sie können aber auch Zug um Zug weitere Projekte planen und realisieren, zum Beispiel in Form einer Dachgenossenschaft.

Rechtsform

Die Baugenossenschaft ist eine Solidargemeinschaft von Menschen, die sich zum Zweck des Baus eines gemeinsamen Hauses zusammenschließen. Genossenschaften arbeiten nach dem Demokratieprinzip: Jedes Mitglied hat eine Stimme, unabhängig von der Zahl der gezeichneten Geschäftsanteile. Organisation und Arbeitsweise sind im Genossenschaftsgesetz geregelt. Ähnlich einem Verein wählen die Mitglieder einen Vorstand, der die Geschäfte führt. Die Genossenschaft ist verpflichtet sich einem Prüfungsverband anzuschließen, der die Gründung unterstützt und in regelmäßigen Abständen eine Prüfung durchführt. Ein positives Prüfungsergebnis erleichtert die Kreditaufnahmen und die Gewährung günstiger Zinskonditionen.

Finanzierung und Förderung

Die Genossenschaftsmitglieder sind Eigentümer*innen und Nutzer*innen ihres Gebäudes in einer Person. Die Genossenschaftsmitglieder erwerben Genossenschaftsanteile, um das erforderliche Eigenkapital für die Finanzierung ihres Hauses aufzubringen. Die wohnenden Mitglieder zahlen eine monatliche Nutzungsgebühr, die im Wesentlichen zur Zahlung von Zins und Tilgung für die Baudarlehen dient.

Genossenschaften sind in der Regel auf Kauf oder Pacht kommunaler Flächen angewiesen. Die Stadt München z.B. koppelt die Vergabe kommunaler Flächen für Genossenschaften an eine Mischung von frei finanzierten und geförderten Wohnungen für unterschiedliche Einkommensgruppen. Genossenschaftsmitglieder, die eine geförderte Wohnung beziehen möchten, benötigen einen Berechtigungsschein vom Amt für Wohnen und Migration, Wohnungsamt. 

Jede Kommune kann dies in der Vergabe der Grundstücke unterschiedlich festlegen.

Informationen zur Gründung: http://www.wohnungsgenossenschaften-gruenden.de/

Gemeinschaftseigentum (Mietshäusersyndikat)

Das Mietshäusersyndikat ist ein Projekteverbund aus zahlreichen Wohnprojekten und Initiativen bundesweit. Die einzelnen Projekte sind autonom, rechtlich selbstständig mit einem eigenen Unternehmen, das die Immobilie besitzt. In München wurde das Mietshäusersyndikat im Sommer 2019 für die Bewerbung auf städtische Grundstücke den Genossenschaften gleichgestellt.

Weitere Infos unter https://www.syndikat.org/de/

Rechtsform

Die Projektinitiative organisiert sich in der Regel in einem Verein. Der Verein ist wiederum Gesellschafter in einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung GmbH ist. Zweiter Gesellschafter ist das Mietshäuser Syndikat. Der Eigentumstitel der Immobilie liegt bei der GmbH. Das Mietshäuser Syndikat übernimmt damit eine Art Kontrollfunktion und hätte beispielsweise bei Immobilienangelegenheiten wie einer Verkaufs- oder Umwandlungsentscheidung Stimmrecht.

Finanzierung und Förderung

Mietshäusersyndikats-Projekte müssen ihren Eigenkapitalanteil an der Immobilienfinanzierung gemeinschaftlich erbringen. D.h. zusätzlich zum Eigenkapital, das die Mitglieder der Projektinitiative aufbringen können, sind sie auf solidarische Direktkredite von Förderern und Unterstützern angewiesen.

Eine wichtige Stellschraube ist auch für Syndikatsprojekte der Bodenpreis, weshalb es für die Münchner Projektinitiativen ein wichtiger Schritt ist, Zugriff auf das Angebot städtischer Flächen für Genossenschaften zu erhalten.

Einzeleigentum (Baugemeinschaft)

Eine Baugemeinschaft (auch Baugruppe oder Bauherrengemeinschaft) ist der Zusammenschluss mehrerer privater Bauherren, die gemeinsam selbstgenutztes Wohneigentum meist im Geschoßwohnungsbau realisieren. Durch den Verzicht auf einen Bauträger können so Kosten  eingespart werden. Das gemeinschaftliche Bauen und Bewohnen von individuellem Wohneigentum steht hier meist im Vordergrund. Es erfolgt unter Beteiligung der Bauherren an der Planung und deren Einflussnahme an der Umsetzung individueller und gemeinschaftlicher Wohnbedürfnisse sowie ökologischer Ziele. Neben der eigenen Wohnung wird durch die Baugemeinschaft und deren Zielsetzungen auch die nachbarschaftliche Gemeinschaft mitgestaltet.

Rechtsform

Die häufigste Rechtsform für die Planungs- und Bauphase einer Baugemeinschaft ist die GbR, die nach der Bauphase in eine Eigentümergemeinschaft nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) übergeht. Je nach Projektzielen, die die Gemeinschaft verfolgt, sind auch anderen Rechtsformen, wie z. B. eine GmbH und Co KG, denkbar.

Finanzierung und Förderung

In der Baugemeinschaft kümmert sich jedes Mitglied individuell um die Finanzierung der eigenen Wohnung. In der Regel wird hier ein Eigenkapital von mindestens 10 bis 20 Prozent der kalkulierten Erstellungskosten benötigt.

Die Vergabe kommunaler Flächen für Baugemeinschaften kann man unterschiedliche Vorgaben zum Einkommensmix geknüpft sein.

Die Stadt München bietet Baugemeinschaften Grundstücke an, auf denen auch durch das München Modell geförderte Wohnungen realisiert werden können.