Eine Baugemeinschaft (auch Baugruppe oder Bauherrengemeinschaft) ist der Zusammenschluss mehrerer privater Bauherren, die gemeinsam selbstgenutztes Wohneigentum, meist im Geschoßwohnungsbau, realisieren. Der Verzicht auf einen Bauträger spart beträchtliche Kosten ein. Im Vordergrund stehen das gemeinschaftliche Bauen und Bewohnen von selbstgenutztem Wohneigentum. Die Baugemeinschaft ist von Anfang an beteiligt an der Planung und deren Umsetzung. Individuelle und gemeinschaftliche Bedürfnisse, ökologische Anliegen und die nachbarschaftliche Einbindung können so besser berücksichtigt und gestaltet werden.
Häufigste Rechtsform für die Planungs- und Bauphase einer Baugemeinschaft ist die GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts), die nach der Bauphase in eine Eigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) übergeht.
Zusätzlich kann eine eGbR (eingetragene Gesellschaft bürgerl. Rechts) etabliert werden, um das interne Miteinander der Miteigentümer:innen und das Projekt insgesamt besser abzusichern. Die zum 1.1.2024 eingeführte eGbR erlaubt es, eine Immobilie oder Gemeinschaftsräume in einer WEG dauerhaft zu verwalten. Sie ist eine preiswerte Alternative zur Genossenschaft oder zur GmbH & Co. KG.
In der Baugemeinschaft kümmert sich jedes Mitglied eigenverantwortlich um die Finanzierung der eigenen Wohnung. In der Regel beträgt der jeweilige Anteil an Eigenkapital mindestens 10 bis 20 Prozent der gesamten kalkulierten Erstellungskosten.
Die Vergabe kommunaler Flächen für Baugemeinschaften kann an bestimmte Vorgaben zum Einkommensmix gebunden sein.
Im Süddeutschen Raum bezeichnet Baugemeinschaft oder Bauherrengemeinschaft den Zusammenschluss mehrerer privater Bauherren, die gemeinsam selbstgenutztes Wohneigentum realisieren.
Allgemein gilt für die Baugemeinschaft:
Die meisten Baugemeinschaften sind rechtlich als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) organisiert. Eine GbR kann ohne Vorlaufzeiten und ohne Beurkundung gegründet und aufgelöst werden. Beim Grundstückskauf wird in der Regel die Teilung des geplanten Mehrfamilienhauses in einzelne Einheiten vollzogen wodurch eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entsteht. Die GbR wird nach Fertigstellung und Abrechnung des Gebäudes und nach Beendigung der Gewährleistungsphase aufgelöst.
Die GbR ist Bauherr mit Rechten und Pflichten. Sie beauftragt Planungsbüros, Dienstleister und Firmen, trifft die Entscheidungen für das Bauvorhaben und hat Federführung in sämtlichen Belangen. Als Bauherr trägt die Gruppe die Risiken hinsichtlich Kosten, Terminen und Qualität. Es empfiehlt sich, zur Unterstützung der Baugemeinschaft erfahrene Expert:innen zu beauftragen, die beratend zur Seite stehen. Siehe Expert:innenbörse.
Neben dem Architekturbüro und weiteren für den Bau benötigten Fachplanungsbüros – Statik, Haustechnik, Elektroplanung, Energie, Brandschutz usw. – sollte eine sachkundige Projektbegleitung engagiert werden, die über die gesamte Projektlaufzeit die Baugemeinschaft betreut und berät (siehe Expert:innenbörse).. Expert:innenbörse
Der oder die Projektberater:in ist für die Projektorganisation, die Finanzierung und Klärung rechtlicher Fragen (keine Rechtsberatung) zuständig. Die Projektberatung arbeitet im Team eng mit dem Architekturbüro und der Baugruppe zusammen und vertritt die Interessen der Baugemeinschaft nach außen. Die Person begleitet die Baugemeinschaft als Berater:in, Organisator:in und Moderator:in und sollte neben baufachlichem Wissen Kompetenzen in punkto Kommunikation mitbringen.
Mit dem Eintritt in die Baugemeinschaft entstehen auch die ersten Kosten. Die meisten Gruppen verlangen eine Art Eintrittsgeld zur Deckung der Unkosten für Dienst- und Planungsleistungen im Rahmen der Bewerbung um ein Grundstück.
GbR steht für Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Im GbR-Vertrag regelt die Baugemeinschaft ihr Innenverhältnis.
Projektbegleiter:innen stellen oft Musterverträge zur Verfügung. Grundsätzlich wird jedoch eine Rechtsberatung empfohlen und die notarielle Beurkundung des GbR-Vertrags (siehe auch Expert:innenbörse).
Die mitbauzentrale bietet aus Haftungsgründen keine Vertragsmuster an. Im Buch „Die freie Bauherrengemeinschaft“, http://wasmuth-verlag.de/shop/architektur-stadtplanung/architekturtheorie-und-lehre/die-freie-bauherrengemeinschaft, werden Vertragsmuster aufgeführt. Auch in der Lesebibliothek der mitbauzentrale, geöffnet Mi 15-19 Uhr).
Die Mitglieder der GbR (Gesellschafter) haften gesamtschuldnerisch in vollem Umfang mit ihrem Privatvermögen. Gläubiger können die Erfüllung einer Verbindlichkeit nach Belieben von jedem Gesellschafter einfordern. Solange ein in Anspruch genommener Gesellschafter diese Verbindlichkeit nicht vollständig bezahlt, kann sich der Gläubiger an jeden anderen Gesellschafter wenden.
Projektbegleiter:innen können in der Regel Musterverträge zur Verfügung stellen. Grundsätzlich wird eine Rechtsberatung empfohlen und die Beurkundung in einem Notariat. Expertenbörse
Gesetzliche Regelungen gelten grundsätzlich, solange keine gesonderten rechtsverbindlichen Vereinbarungen getroffen werden. Regelungen der Gesellschafter untereinander schließen die uneingeschränkte Haftung gegenüber Vertragspartnern jedoch nicht aus. Auch wenn die Gesellschafter laut Gesellschaftsvertrag zu gleichen Teilen oder nach bestimmten Anteilen haften, kann der Gesellschaftsvertrag die Haftung nach außen (gegenüber Dritten) nicht begrenzen. Eine Haftungsbeschränkung kann deshalb nur im Vertrag der Gesellschaft mit dem jeweiligen Dritten begründet werden. Hierzu muss im GbR Vertrag die gesamtschuldnerische Haftungsbeschränkung vereinbart werden.
Eigentumsrecht steht in Deutschland über Gemeinschaftsrecht. Ein Mitspracherecht der GbR bei Vermietung und Verkauf einzelner Wohnungen ist daher nur auf juristischem Weg möglich. Durch Ankaufs-, Vorkaufs- oder Vorschlagsrechte in der Teilungserklärung kann die Baugemeinschaft zwar Einfluss nehmen, doch sollten diese Themen unbedingt mit einem Notar besprochen werden.
